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Crédito

Crédito à habitação: Entraram em vigor medidas para mitigar efeitos do aumento das taxas de juro

Entrou em vigor em 26 de novembro um conjunto de medidas destinadas a mitigar o impacto do aumento das taxas de juro em contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente com valor em dívida igual ou inferior a 300 mil euros (Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro).

Este regime vigora até 31 de dezembro de 2023.

Instituições obrigadas a avaliar impacto do aumento da taxa de juro na taxa de esforço dos mutuários

No prazo de 45 dias após a entrada em vigor deste regime, as instituições estão obrigadas a avaliar se, em resultado do aumento da taxa de juro, os mutuários sofreram um agravamento significativo da taxa de esforço ou passaram a ter uma taxa de esforço de pelo menos 50% (aquilo a que se chama uma “taxa de esforço significativa”).

A taxa de esforço é a proporção do rendimento dos mutuários afeto ao pagamento de todos os seus contratos de crédito.

O diploma considera que existe um “agravamento significativo da taxa de esforço” quando a taxa de esforço dos clientes:

(i) Atinja 36%, em resultado:

  • De um aumento de 5 pontos percentuais em relação à taxa de esforço que tinham há 12 meses; ou
  • De um aumento de 5 pontos percentuais, em relação à taxa de esforço que tinham à data da celebração do contrato de crédito, no caso de o contrato ter sido celebrado há menos de 12 meses; ou
  • De um aumento igual ou superior a três pontos percentuais do indexante de referência (Euribor) face à data da celebração do contrato (assumindo que o contrato de crédito à habitação foi celebrado com um prazo de reembolso superior a 10 anos).

(ii) Fosse já superior a 36% há 12 meses e, entretanto, se tenha verificado:

  • Um aumento de 5 pontos percentuais em relação à taxa de esforço que tinham há 12 meses; ou
  • Um aumento de 5 pontos percentuais, em relação à taxa de esforço que tinham à data da celebração do contrato de crédito, no caso de o contrato ter sido celebrado há menos de 12 meses; ou
  • Um aumento igual ou superior a três pontos percentuais do indexante de referência (Euribor) face à data da celebração do contrato (assumindo que o contrato de crédito à habitação foi celebrado com um prazo de reembolso superior a 10 anos).

Caso os clientes estejam numa das situações referidas anteriormente ou tenham uma taxa de esforço de, pelo menos, 50%, as instituições são obrigadas a implementar os procedimentos previstos no Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI), avaliando a capacidade financeira dos clientes com vista a aferir se existe risco efetivo de incumprimento do contrato de crédito.

Os clientes bancários podem igualmente tomar a iniciativa de comunicar às instituições factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira, caso em que as instituições ficam também obrigadas a desenvolver estas diligências.

As instituições podem solicitar aos mutuários informações e documentos para proceder à avaliação da sua capacidade financeira, devendo os clientes disponibilizar os elementos solicitados no prazo de 10 dias. Confirmando-se a existência de risco de incumprimento, e caso concluam que os clientes bancários dispõem de capacidade financeira, as instituições devem apresentar propostas de renegociação do crédito até 15 dias após a disponibilização das informações e dos documentos que tenham solicitado aos mutuários.

Durante o período de vigência deste regime, até 31 de dezembro de 2023, as instituições devem proceder à avaliação da taxa de esforço dos mutuários 60 dias antes de cada refixação da taxa de juro contratualizada, devendo observar os procedimentos anteriormente descritos. Ou seja, as instituições devem implementar os procedimentos do PARI caso detetem um agravamento significativo da taxa de esforço ou verifiquem que os clientes têm uma taxa de esforço significativa.

Instituições devem apresentar propostas de renegociação dos créditos  

Confirmando-se que os clientes se encontram em risco de incumprir o contrato de crédito mas dispõem de capacidade financeira para evitar o incumprimento, as instituições devem apresentar-lhes propostas de renegociação do crédito até 15 dias após a disponibilização das informações e dos documentos que tenham sido solicitados.

As propostas apresentadas pelas instituições podem incluir a alteração de uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito:

  • Alargamento do prazo de amortização;
  • Fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
  • Diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
  • Redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal.

As instituições de crédito não podem cobrar comissões nem agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito. Os clientes estão igualmente isentos do pagamento de taxas emolumentares, nomeadamente em matéria de registo predial.

As propostas apresentadas pelas instituições podem incluir também a consolidação de vários contratos de crédito e a celebração de um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida do contrato de crédito existente.

Os clientes são livres de aceitar ou recusar as propostas apresentadas pelas instituições.

Clientes que acordaram alargamento do prazo podem retomar prazo anteriormente acordado

Quando a renegociação do contrato preveja o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, os clientes bancários podem retomar o prazo anteriormente acordado. Os clientes que pretendam fazê-lo devem contactar as instituições durante o período de aplicação do alargamento do prazo de reembolso. As instituições encontram-se obrigadas informar os clientes sobre o impacto financeiro da retoma do prazo e a concretizar essa retoma no prazo de 10 dias após o pedido do cliente.

Nos cinco anos seguintes a ter sido acordado o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, as instituições estão obrigadas a informar os clientes, anualmente, acerca do direito a retomar o anterior prazo de reembolso do contrato de crédito.

Instituições temporariamente proibidas de cobrar comissão por reembolso antecipado parcial ou total em contratos com taxa de juro variável

Desde 26 de novembro de 2022 e até 31 de dezembro de 2023, as instituições estão proibidas de cobrar a comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida.

Se os mutuários pretenderem amortizar apenas parte da dívida (reembolso antecipado parcial), devem fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar as instituições de crédito, com pelo menos sete dias úteis de antecedência, de que vão proceder a esse reembolso.

Os clientes podem também, em qualquer altura, solicitar o reembolso de todo o capital do empréstimo em dívida (reembolso antecipado total), caso em que devem avisar as instituições de crédito com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência. Se os clientes exercerem este direito, as instituições devem emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato.

Não sendo cobradas comissões não é também devido o pagamento de impostos.

Mais informações [AQUI]

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